UN ANNO IN PIU' PER SFRUTTARE I BENEFICI "PRIMA CASA"

FLESSIBILITÀ Le imposte in questione sono quella di registro e l'Iva, che normalmente peri trasferimenti di immobili ad uso abitativo sono dovute in misura proporzionale con aliquote rispettivamente del 9 e del 10 per cento. Nel primo caso il valore di riferimento è quello catastale, nel secondo il prezzo della cessione. Il prelievo però è più contenuto quando la transazione riguarda la "prima casa". Ovvero, in generale, quando l'acquirente non possiede altre abitazioni. Ma questa condizione viene applicata in modo flessibile: se si è già acquistata una casa con l'agevolazione e poi se ne compra un'altra, c'è un anno di tempo per vendere la prima senza perdere il diritto. Inoltre il fisco riconosce un credito d'imposta nel caso in cui dopo aver venduto la prima casa se ne acquista un'altra entro un anno: quanto già pagato originariamente a titolo di imposta di registro o Iva può essere utilizzato per abbattere il versamento successivo delle imposte sull'acquisto, oppure portato a riduzione dell'Irpef o in compensazione di altre imposte (in pratica il beneficio viene "conservato" nel tempo pur passando da un'abitazione all'altra).

IL FISCO Per l'agevolazione prima casa bisogna poi soddisfare altre due condizioni: l'immobile non deve essere di lusso (ovvero appartenente alle categorie catastati A/I, A/8 e A/9) e deve trovarsi nello stesso Comune in cui il contribuente ha la residenza: qualora quest'ultima circostanza non ricorra, la residenza può comunque essere trasferita entro 18 mesi dall'acquisto. Se tutti questi vincoli sono rispettati l'imposta di registro va pagata in misura del 2 per cento e l'Iva (quando sia dovuta, in alternativa, nel caso di acquisto dal costruttore) in misura del 4 per cento. Andranno poi versate al notaio, insieme all'imposta di registro, anche quelle ipotecarie e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Se la transazione è soggetta ad Iva ci sono invece da pagare registro, ipotecaria e catastale per un importo di 200 euro ciascuna. 

IL NODO Questo il quadro che il legislatore ha costruito nel corso degli anni a tutela della casa di proprietà. Un quadro nel quale ha fatto però irruzione l'emergenza Covid, rendendo all'improvviso troppo corti termini temporali che in una situazione normale apparivano invece ragionevoli. Quando (come è avvenuto soprattutto nel primo lockdown) diventa difficile anche solo visitare un appartamento, quando rallentano i lavori di ristrutturazione, può essere complicato mantenere gli impegni: si farebbe quindi concreto il rischio di perdere l'agevolazione e dì dover pagare in più una sanzione. Così lo scorso aprile uno dei vari decreti d'urgenza ha stabilito la sospensione fino a dicembre 2020 sia del termine di 18 mesi dall'acquisto della prima casa, entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza, sia di quello di un anno entro il quale bisogna rivendere la vecchia abitazione dopo averne comprata un'altra. Congelato anche l'anno che può passare al massimo tra vendita e riacquinto ai fini della fruizione del credito d'imposta.

Con il recente Milleproroghe, concepito nel pieno della seconda ondata della pandemia, la sospensione è stata ulteriormente spostata in avanti al 31 dicembre 2021. I termini sospesi quindi inizieranno o riprenderanno a decorrere a partire dal primo gennaio del prossimo anno.