Sarà un altro anno favorevole per chi vuole comprare casa. Con una condizione però: spread permettendo i mutui dovranno ancora essere concessi con relativa facilità e con tassi non superiori al 3%. Chi deve vendere invece, nella maggior parte dei casi potrà incontrare una domanda ancora vivace ma difficilmente riuscirà a spuntare prezzi più alti di quelli che avrebbe ricavato nel 2018. In sintesi è questo il responso del nostro tradizionale «Oroscopo del mattone». Le previsioni sono state affidate a un panel di astrologi di tutto rispetto: due provengono dalla consulenza e dalla ricerca (Nomisma, e Scenari immobiliari), due dalle associazioni dei mediatori (Fiaip e Fimaa) e infine due dai maggiori network italiani di agenzie, Tecnocasa e Gabetti.
Le previsioni partono dai trend evidenziatisi nella seconda parte del 2018, che ha visto ancora una dinamica positiva delle compravendite, ma con una crescita meno robusta delle attese. Nei primi nove mesi dello scorso anno si sono registrate in Italia 411.579 transazioni, con un incremento del 5,6 per cento sullo stesso periodo del 2017. Stanno però rallentando i mercati delle grandi città: se va molto bene Napoli, come sottolinea l’amministratore delegato di Gabetti, Roberto Busso, la Capitale ha fatto segnare un aumento annuo di solo lo 0,2%, appena un po’ meglio, +1,1% Milano, dove però nel terzo trimestre i rogiti hanno fatto segnare il primo segno meno dopo venti risultati positivi di fila. In compenso il capoluogo lombardo è l’unica tra le grandi città per cui si possa parlare di ripresa lieve ma generalizzata dei prezzi, mentre nelle altre aree metropolitane ci sono sporadici incrementi nelle aree di pregio.
L’andamento dei mutui sarà discriminante: i tassi stanno aumentando ma per ora in misura tutto sommato indolore, anche grazie al raffreddamento dello spread Btp/Bund. La scorsa settimana i finanziamenti a tasso fisso a 20 anni risultavano in crescita di 15 centesimi di punto rispetto a quanto risultava dall’ultima rilevazione de L’Economia del Corriere lo scorso novembre. Da luglio l’incremento medio si aggira però attorno ai 50 centesimi: in termini di rata significa, su un mutuo da 120 mila euro a 20 anni, circa 28 euro al mese in più: non è un importo che possa far recedere dall’intenzione di comprare. Nonostante questo, i tassi attuali ancora non preoccupano e non avrebbe nemmeno un forte impatto un loro ulteriore aumento, se si contenesse in pochi decimi di punto. Il rischio vero, sottolinea Mario Condò de Satriano, ufficio studi Fiaip, è quello che aumentino le percentuali di rifiuto delle richieste, con una maggiore severità nella valutazione dei requisiti dei potenziali debitori.
Dalle previsioni triennali di Nomisma, presentate dal direttore generale Luca Dondi, emerge che un deciso restringimento del credito si evidenzierebbe solo tra due anni portando a una diminuzione anche delle vendite. Prospettive poco esaltanti per i prezzi, previsti per il 2019 in diminuzione dello 0,5 per cento (con Milano a guidare la classifica delle performance con +0,8%). Nel 2020 il dato medio passerà a +0,1% e nel 2021 si salirà, si fa per dire, a +0,5%.
Le analisi dell’istituto bolognese mettono in luce anche un sensibile aumento degli acquisti per investimento. Un trend segnalato anche da Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa, che vede in crescita ulteriore sia la richiesta di case nelle zone dove sono possibili le locazioni temporanee sia il costo degli affitti di lunga durata, per la scarsità di offerta. I rendimenti lordi delle locazioni residenziali sono abbastanza allettanti sulla carta, e si pongono tra il 4 e il 5 per cento. Nelle città che però non hanno ancora applicato le aliquote massime di Imu e Tasi la performance netta potrebbe ridursi perché la Legge di Bilancio per il 2019 ha ora reso possibili gli aumenti delle aliquote, bloccate fino allo scorso anno.
Sia Mario Breglia sia Santino Taverna, rispettivamente presidenti di Scenari immobiliari e di Fimaa mettono infine l’accento sulla richiesta di immobili con caratteristiche tecniche di alto livello. Lo conferma una recente analisi di Abitare.Co che evidenzia il forte incremento della quota di case nuove sul totale delle transazioni. A Milano l’aumento di vendite in cantiere nei primi nove mesi del 2018 è stato del 14,5 per cento, a Napoli di oltre il 15 per cento, a Roma del 13 per cento. Nella media delle prime otto città italiane l’incremento è stato del 9,4 per cento a fronte del 3,7 per cento del mercato nel suo complesso.
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